La transizione verso edifici più efficienti non è più soltanto un obiettivo da raggiungere nei prossimi decenni. Alcuni cambiamenti sono già iniziati e riguardano da vicino anche chi oggi possiede, vende o sta pensando di acquistare un immobile.
Al centro di questo percorso c’è la Direttiva europea 2024/1275 sulla prestazione energetica nell’edilizia, più conosciuta come Direttiva Case Green o EPBD. L’obiettivo europeo è ambizioso: accompagnare progressivamente il patrimonio immobiliare verso emissioni sempre più basse, fino ad arrivare entro il 2050 a un parco edilizio a emissioni zero.
L’Italia avrebbe dovuto completare il recepimento della direttiva entro il 29 maggio 2026, ma la scadenza non è stata rispettata. Nel mese di luglio la Commissione europea ha infatti inviato una lettera di costituzione in mora agli Stati membri che non avevano ancora completato l’adeguamento alla nuova EPBD.
Il mancato recepimento completo, però, non significa che per proprietari e acquirenti non sia cambiato nulla.
Uno dei documenti destinati ad avere maggiore importanza è l’Attestato di Prestazione Energetica, già ben conosciuto da chi ha affrontato una compravendita o una locazione.
La nuova EPBD prevede un sistema armonizzato nel quale gli immobili vengono classificati attraverso una scala chiusa dalla A alla G. La classe A è riservata agli edifici a emissioni zero, mentre la G individua gli edifici con le prestazioni peggiori all’interno del patrimonio immobiliare nazionale.
L’idea è rendere l’APE sempre più chiaro, completo e facilmente confrontabile. Non soltanto, quindi, una lettera da riportare nell’annuncio immobiliare, ma un documento attraverso il quale proprietari, acquirenti e locatari possano comprendere meglio consumi, caratteristiche energetiche dell’edificio e possibili margini di miglioramento.
La direttiva punta inoltre sulla digitalizzazione dell’attestato e conferma l’importanza delle informazioni energetiche nella commercializzazione degli immobili: negli annunci di vendita e locazione, compresi quelli pubblicati sui portali immobiliari, devono essere indicati la classe e l’indicatore di prestazione energetica.
Per il mercato immobiliare di Varese e provincia è importante considerare anche quanto sta avvenendo a livello regionale.
Nel 2026 Regione Lombardia ha aggiornato le disposizioni relative all’efficienza energetica degli edifici attraverso il Decreto n. 6437 del 15 maggio. Le nuove disposizioni sono entrate in vigore il 3 giugno 2026 e tengono conto, tra le altre cose, delle nuove metodologie nazionali di calcolo della prestazione energetica e dei requisiti minimi previsti per gli edifici.
Le novità riguardano soprattutto gli edifici nuovi e quelli interessati da determinate ristrutturazioni. Vengono aggiornati anche i requisiti relativi all’impiego delle fonti rinnovabili per la produzione di acqua calda sanitaria, il riscaldamento, il raffrescamento e la produzione di energia elettrica.
Il quadro italiano della Direttiva Case Green deve quindi ancora essere completato, ma il percorso verso edifici più efficienti è già iniziato.
È una delle domande che può sorgere più facilmente leggendo delle nuove regole.
La risposta è che l’introduzione della nuova disciplina europea non comporta automaticamente l’obbligo di rifare tutti gli APE esistenti.
La Commissione europea ha chiarito che gli attestati già emessi possono continuare a essere utilizzati fino alla loro naturale scadenza. In Italia l’APE ha normalmente una validità massima di dieci anni, a condizione che siano rispettati i requisiti previsti dalla normativa e che nel frattempo non intervengano modifiche tali da richiederne l’aggiornamento.
Per alcuni anni, quindi, potranno coesistere attestati redatti secondo sistemi differenti.
Per chi sta pensando di vendere, l’aspetto importante è un altro: controllare prima della commercializzazione che l’APE sia ancora valido e che rappresenti correttamente la situazione attuale dell’immobile.
Il passaggio successivo riguarda inevitabilmente il mercato: una casa energeticamente più efficiente vale necessariamente di più?
Non esiste un automatismo. Il valore di un’abitazione dipende da numerosi elementi: posizione, metratura, condizioni interne, piano, esposizione, pertinenze e situazione del mercato locale. Non è quindi corretto attribuire un determinato aumento di prezzo esclusivamente alla classe energetica.
Ciò che sta cambiando è però il peso dell’informazione energetica nel processo di scelta.
Chi acquista una casa può valutare non soltanto il prezzo richiesto, ma anche i consumi futuri, il comfort dell’abitazione e gli eventuali interventi che potrebbero rendersi necessari negli anni successivi.
In questa prospettiva, l’APE è destinato a essere sempre meno percepito come un semplice adempimento burocratico e sempre più come uno degli elementi utili per conoscere realmente l’immobile che si sta acquistando.
Per chi possiede un immobile in una classe energetica bassa non c’è motivo di concludere che la casa sia diventata improvvisamente invendibile.
È molto più utile preparare correttamente la vendita.
Prima di pubblicare l’annuncio conviene verificare l’esistenza e la validità dell’APE, controllare se successivamente alla sua emissione siano stati eseguiti interventi che hanno modificato la prestazione energetica e raccogliere la documentazione relativa agli eventuali lavori realizzati.
La trasformazione energetica del patrimonio immobiliare europeo richiederà anni. Per proprietari e acquirenti, però, conoscere fin da oggi le caratteristiche energetiche di un’abitazione permette di affrontare una compravendita con informazioni più complete e decisioni più consapevoli.
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