Negli ultimi anni molti proprietari hanno approfittato del Superbonus per riqualificare la propria abitazione o intervenire sulle parti comuni del condominio. Cappotti termici, sostituzione degli impianti, nuovi serramenti e interventi antisismici hanno interessato migliaia di immobili in tutta Italia.
Ma cosa succede se, dopo i lavori, si decide di vendere?
È un aspetto da non sottovalutare, perché dal 1° gennaio 2024 è stata introdotta una specifica disciplina fiscale che, in determinate circostanze, può rendere tassabile la plusvalenza ottenuta dalla vendita di un immobile interessato da lavori agevolati con il Superbonus.
In termini semplici, la plusvalenza rappresenta il guadagno realizzato vendendo un immobile a un valore superiore rispetto al costo fiscalmente riconosciuto.
Facciamo un esempio puramente indicativo: un'abitazione acquistata a 180.000 euro viene successivamente venduta a 250.000 euro. Questo non significa automaticamente che i 70.000 euro di differenza siano interamente tassabili, perché per determinare la plusvalenza occorre considerare le regole fiscali applicabili e i costi riconosciuti.
Con gli immobili interessati dal Superbonus il calcolo può diventare ancora più articolato.
La Legge di Bilancio 2024 ha infatti introdotto tra i cosiddetti “redditi diversi” le plusvalenze derivanti dalla vendita a titolo oneroso di immobili sui quali siano stati realizzati interventi agevolati dal Superbonus, quando tali interventi si siano conclusi da non più di dieci anni al momento della vendita. La disposizione si applica alle cessioni effettuate dal 1° gennaio 2024.
Questo è probabilmente il punto più importante.
Aver effettuato lavori con il Superbonus non significa automaticamente dover pagare una tassa quando si vende l'immobile.
La normativa prevede infatti alcune importanti esclusioni. In particolare, sono esclusi gli immobili acquisiti per successione. È inoltre prevista un'esclusione per gli immobili che siano stati utilizzati come abitazione principale del proprietario o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti alla vendita.
Se tra l'acquisto o la costruzione dell'immobile e la successiva vendita sono trascorsi meno di dieci anni, bisogna invece verificare che l'immobile sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte di questo periodo.
La verifica della situazione concreta è quindi fondamentale: due immobili sui quali sono stati effettuati interventi apparentemente identici possono avere conseguenze fiscali molto differenti al momento della vendita.
Un altro elemento importante riguarda il calcolo dei costi da considerare per determinare l'eventuale plusvalenza.
La disciplina prevede regole particolari quando gli interventi sono stati agevolati nella misura del 110% e il contribuente ha utilizzato lo sconto in fattura o la cessione del credito.
Se i lavori si sono conclusi da non più di cinque anni al momento della vendita, le spese relative a questi interventi, nelle condizioni previste dalla norma, non vengono considerate tra i costi inerenti all'immobile ai fini del calcolo della plusvalenza.
Se invece gli interventi si sono conclusi da più di cinque anni, ma da non più di dieci, viene considerato il 50% di tali spese. Per gli immobili acquistati o costruiti da oltre cinque anni è inoltre prevista la rivalutazione del prezzo di acquisto o del costo di costruzione in base all'indice ISTAT previsto dalla normativa.
Sono dettagli tecnici, ma possono incidere concretamente sull'importo finale della plusvalenza.
Quando ricorrono le condizioni previste dalla legge, la plusvalenza costituisce un reddito diverso ai fini fiscali.
La normativa consente inoltre di richiedere, in presenza dei relativi presupposti, l'applicazione dell'imposta sostitutiva prevista per le plusvalenze immobiliari, in alternativa alla tassazione ordinaria.
Proprio perché il calcolo dipende dalla storia dell'immobile, dalla data di conclusione dei lavori, dalle modalità con cui è stata utilizzata l'agevolazione e dall'utilizzo dell'abitazione, è opportuno verificare preventivamente la propria posizione con il notaio o il professionista fiscale di fiducia.
Questo nuovo regime fiscale dimostra ancora una volta quanto oggi la vendita di un immobile richieda una preparazione che va ben oltre la semplice pubblicazione dell'annuncio.
Prima di mettere una casa sul mercato è importante ricostruire correttamente la documentazione dell'immobile, gli interventi effettuati, le eventuali agevolazioni utilizzate e tutte quelle informazioni che potrebbero avere conseguenze sulla futura compravendita.
Affrontare questi aspetti prima di trovare un acquirente permette di arrivare alla trattativa con maggiore consapevolezza e di evitare che questioni fiscali o documentali emergano soltanto a pochi giorni dal rogito.
Se hai effettuato lavori con il Superbonus e stai valutando la vendita del tuo immobile, puoi rivolgerti a Càsa Immobiliare per una prima valutazione commerciale e per impostare correttamente il percorso di vendita.
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