FIAIP CENTRO STUDI - ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALE
MARZO 2026
Il mercato dei mutui nel 2026 uno slalom tra stabilità monetaria e incertezza geopolitica
Il 2026 si apre come l'anno di una "normalizzazione consapevole". Dopo le turbolenze degli anni passati, il mercato dei mutui e dell'immobiliare stanno trovando un nuovo equilibrio seppure all’interno di un contesto globale estremamente frammentato ma in generale più rassicurante.
Per una famiglia che oggi valuta l'acquisto della casa, la decisione non è più solo una questione di "rata mensile", ma di strategie. Vengono valutati con maggiore consapevolezza fattori quali costo complessivo dell’operazione (TEG), durata, importo della rata, che dovrà rispondere a criteri di sostenibilità dell’intero nucleo familiare.
Alcuni spunti macroeconomici
I NUMERI DEL CREDITO: DOVE SIAMO OGGI
A marzo 2026, lo scenario dei tassi riflette la politica prudenziale della Banca Centrale Europea attenta a sostenere la ripresa economica senza trascurare il controllo dell’inflazione.
● Il tasso BCE: il tasso di riferimento è stabile al 2,15%, dopo l'ultimo ciclo di tagli che ha portato una graduale riduzione dei tassi di interesse
● Indici di riferimento: l'Euribor a 1 mese viaggia intorno all'1,90%, mentre l'IRS a 10 anni si posiziona vicino al 2,80%, il valore a 20 anni è pari al 3,08% , mentre quello a 30 anni quota 3,03%. Questo spread contenuto tra breve e lungo termine rende il tasso fisso ancora la scelta predominante per oltre il 90% dei richiedenti, in cerca di protezione contro la volatilità.
● Il costo dei mutui alle famiglie : il tasso medio sulle nuove erogazioni si attesta intorno al 3,32%, un valore che rimane stabile e decisamente lontano dai picchi del 2023-2024, favorendo la ripresa delle compravendite
L'IMPATTO DELLA GEOPOLITICA SULLA CASA
L'economia globale del 2026 è caratterizzata da un "ordine multipolare frammentato".
Questo ha conseguenze dirette sul portafoglio delle famiglie:
1. Inflazione e tassi: le tensioni geopolitiche persistenti - complici i due conflitti in Medioriente - sui mercati energetici e le nuove barriere commerciali (effetto Trump sui dazi e la ricomposizione dei flussi commerciali dalla Cina) mantengono alta l’attenzione della Bce su rischi inflazionistici elevati rendendo pressoché impossibile l’azzeramento dei tassi e mantenendo il costo del denaro su livelli positivi rispetto al decennio scorso.
2. Salari bassi: in Italia abbiamo gli stipendi più bassi d’Europa, con una media di 24.000 euro annui netti e un calo del potere di acquisto di poco meno del 10% negli ultimi 5 anni. Inoltre, c’è un divario tra i giovani lavoratori che guadagnano il 35% in meno rispetto agli over 50, mentre i neolaureati all’estero hanno un reddito mediamente doppio rispetto ai nostri
3. Fiducia nella casa nonostante tutto: questo clima di incertezza influenza la fiducia dei consumatori. Tuttavia, in Italia la Prima Casa rimane il "bene rifugio" per eccellenza; si prevedono infatti oltre 800.000 compravendite entro la fine dell'anno - contro le 770 mila del 2025, trainate da una domanda strutturale che non accenna a diminuire.
NOVITA' NORMATIVE E OPPORTUNITA': CONSAP E IL "NUOVO ISEE"
Per chi decide di acquistare oggi, ci sono strumenti di sostegno più accessibili rispetto al passato:
● Fondo Consap: il Fondo di Garanzia Prima Casa è stato rifinanziato con 540 milioni di euro fino al 2027, continuando a coprire fino all'80% della quota capitale per i mutui ad alto LTV (fino al 100% del valore dell'immobile).
● Rivoluzione ISEE 2026: la nuova Legge di Bilancio ha introdotto franchigie più elevate (fino a 91.500 € per i comuni non capoluogo e oltre 200.000 € nelle grandi metropoli), permettendo a molte più famiglie di rientrare nelle agevolazioni per i mutui "Under 36" e per nuclei numerosi.
● Mutui Green: con l'avvicinarsi delle scadenze della direttiva europea sulle "Case Green", le banche offrono sconti significativi (fino allo 0,30-0,50% di spread in meno) per l'acquisto di immobili in classe energetica A o B.
IL CONSIGLIO DI ANDREA BISCEGLIA, RESPONSABILE DI GRUPPO AUXILIA FINANCE S.P.A.: COMPRARE O ASPETTARE?
Con prezzi delle case in crescita moderata (previsto un +3% / +4% su media nazionale, con punte del +7% a Milano e Firenze), attendere un ulteriore calo dei tassi potrebbe essere controproducente, poiché l'aumento del prezzo dell'immobile rischierebbe di annullare il risparmio sugli interessi.
La scelta che stiamo raccomandando in questo momento è quella di optare per un tasso fisso (attualmente molto competitivo, sotto il 3% in promo) per bloccare il costo del debito, mantenendo aperta la finestra della surroga qualora, tra 24-36 mesi, lo scenario geopolitico dovesse stabilizzarsi portando a una nuova discesa dei tassi. Da valutare anche le offerte a tasso misto, (tasso variabile con opzione al fisso o viceversa) , con il CAP (tasso soglia) o con durata flessibile che sono da considerarsi a tutti gli effetti delle valide alternative al fisso.
Restano determinanti ai fini della convenienza del finanziamento la durata dell’ammortamento e l’anticipo sul prezzo di acquisto di cui si dispone. Consiglio vivamente di utilizzare un Consulente del Credito, perché in questo momento è l'unica figura con competenze dedicate a supportare le esigenze di ogni famiglia e di ogni singolo cliente. Un servizio importante che questa figura può offrire è quello della pre delibera reddituale, un voucher rilasciato dalla Banca che assicura al cliente l’importo di mutuo in linea ai suoi desiderata.
Auxilia Finance S.p.A. opera all’interno di un modello fondato su trasparenza, responsabilità e tutela del cliente. La società è inoltre titolare del Rating di Legalità, riconoscimento che certifica l’adozione di elevati standard di correttezza, conformità normativa e integrità nei rapporti con il mercato. In questo percorso assumono un ruolo sempre più centrale anche i principi ESG (Environmental, Social & Governance), che orientano l’attività della società verso pratiche responsabili, attenzione alla sostenibilità del credito e valorizzazione del rapporto fiduciario con famiglie e territori. A conferma della qualità del servizio offerto, Auxilia Finance S.p.A. registra inoltre elevati livelli di soddisfazione della clientela, come testimoniato dalle valutazioni indipendenti pubblicate sulla piattaforma Trustpilot, che rappresentano un importante indicatore della fiducia costruita quotidianamente con i clienti.
Andrea Bisceglia Delegato Provinciale Mediazione Creditizia - Auxilia Finance
