Se negli anni hai sentito dire che “una casa donata non si vende facilmente”, probabilmente qualcuno aveva ragione.
Recentemente è stata approvata – e pubblicata in Gazzetta Ufficiale — la legge di semplificazione che include l’art. 44 del DDL Semplificazioni. La norma entra in vigore dal 18 dicembre 2025 e porta con sé una vera e propria riforma per la circolazione degli immobili di provenienza donativa
Ogni anno in Italia — secondo i notai — si registrano oltre 200.000 donazioni immobiliari. Nel solo 2024, il numero ha sfiorato 218.000.
Tuttavia, uno degli ostacoli maggiori era costituito dagli «eredi legittimari» (coniuge, figli, ascendenti). Se, dopo la morte del donante, uno di loro riteneva lesa la propria quota ereditaria (la “legittima”), poteva attivare l’azione di riduzione e chiedere la restituzione dell’immobile — anche se questo era già stato venduto a un terzo. In pratica: chi comprava rischiava di perdere la casa, anche anni dopo l’acquisto.
Una condizione che ha spesso scoraggiato acquirenti, venditori e banche: molte case donate restavano “bloccate” ed era difficile ottenere un mutuo.
L’intervento normativo — inserito nel nuovo DDL Semplificazioni 2025 — modifica gli articoli del codice civile relativi a donazioni e successioni (in particolare gli artt. 561, 562, 563, 2652 e 2690 c.c.).
Le novità principali sono:
Addio restituzione dell’immobile a terzi acquirenti: chi compra un immobile donato — e trascrive regolarmente l’atto — non rischia più che un erede chieda la restituzione della casa.
Indennizzo economico agli eredi “lesi”: gli eredi che ritengono di aver subito un danno (cioè che la loro quota ereditaria sia stata violata) non potranno più chiedere la casa a un acquirente innocente, ma potranno chiedere al donatario un risarcimento in denaro, pari alla parte lesa.
Più facilità per mutui e garanzie: grazie alla maggiore certezza giuridica, le banche saranno più disponibili a concedere mutui su case donate — migliora l’accesso al credito per chi compra.
Nuove regole con effetti immediati per il futuro: in linea di massima la riforma si applicherà alle successioni aperte dopo l’entrata in vigore della legge. Per quelle già in corso, la norma previgente resta valida solo se l’azione di riduzione era già in atto o presentata nei sei mesi successivi all’entrata in vigore.
In parole comuni: se oggi compri un immobile donato — e tutto è trascritto correttamente — puoi dormire sonni tranquilli: la casa resta tua, anche se un erede contesta la donazione.
Chi cerca casa oggi può guardare con più serenità anche immobili con provenienza donativa: la paura di perdere la proprietà dopo anni è praticamente eliminata. Questo significa maggiore libertà di scelta, più offerta disponibile, e soprattutto più fiducia nel mercato.
Chi aveva ricevuto un immobile in donazione — magari da vendere — oggi può farlo con maggiore tranquillità: l’immobile non è più “etichettato come rischioso”, e la prospettiva di vendita torna concreta. Molte case che in passato restavano ferme per timore di contenziosi oggi possono tornare sul mercato.
La riforma libera un bacino significativo di immobili che per anni sono stati “congelati”. Questo può portare a una circolazione più fluida, più transazioni, e — potenzialmente — anche a una stabilizzazione o rivalutazione del mercato, grazie all’allargamento dell’offerta.
Più sicurezza significa anche mutui concessi con maggiore facilità su immobili donati. Questo è importante non solo per gli acquirenti, ma per l’intero sistema di accesso al credito immobiliare.
Gli eredi legittimari non perdono i loro diritti: in caso di lesione della quota di legittima, potranno comunque chiedere un risarcimento — solo che non sarà più possibile “riprendersi” la casa venduta a un terzo.
Le nuove regole si applicano in particolare alle successioni aperte dopo l’entrata in vigore della legge. Per le donazioni già avvenute, tutto dipende da quando e se gli eredi avvieranno l’azione di riduzione nei termini utili.
Se stai considerando di donare, vendere o acquistare un immobile donato, è sempre consigliabile verificare con un notaio o un consulente che la trascrizione e la documentazione siano in regola.
In qualità di agenti o consulenti immobiliari — come voi di Casa Immobiliare Varese — la riforma rappresenta un’opportunità concreta.
Non basta più “mettere in vendita”: ora è fondamentale
verificare l’origine dell’immobile;
controllare che tutti gli atti e le trascrizioni siano corretti;
spiegare ai clienti — acquirenti o venditori — come cambia la tutela legale;
rendere trasparente la situazione per rassicurare chi compra o vende.
In questo modo l’agenzia diventa non solo intermediario, ma vero “facilitatore”: aiuta a trasformare un immobile “bloccato” in un’occasione concreta.
La nuova riforma sulle donazioni immobiliari è una buona notizia per il mercato, per le famiglie e per chi lavora nel settore immobiliare.
Grazie a un meccanismo più moderno e sicuro — che sostituisce la restituzione dell’immobile con un indennizzo economico — molte case donate ritornano commerciabili, con maggiore certezza per acquirenti, venditori ed eredi.
Se stai pensando di vendere, comprare o semplicemente informarti: oggi è il momento giusto per prendere in considerazione anche gli immobili provenienti da donazione. E in ogni caso, il supporto di un professionista resta fondamentale per muoverti in sicurezza.
